Η επένδυση σε ακίνητα ιδιωτικής ή επαγγελματικής χρήσης αποτελεί μεσούσης της οικονομικής κρίσης μια από τις πιο ασφαλείς επιλογές. Για την εξασφάλιση της επένδυσης ο ενδιαφερόμενος επενδυτής ή αγοραστής πρώτης κατοικίας πρέπει να λαμβάνει υπόψη κατά την αγορά του ακίνητου μια σειρά συντελεστών που παρουσιάζουμε συνοπτικά:

Στο υπάρχον νομικό καθεστώς ο συμβολαιογράφος δεν είναι εις θέσιν να διασφαλίσει ότι ο πωλητής (δικαιοπάροχος) είναι και ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου.  Για το λόγο αυτό είναι απαραίτητος ο λεγόμενος  έλεγχος τίτλων που διενεργείται από τον δικηγόρο του αγοραστή στο Υποθηκοφυλακείο αλλά και στο Κτηματολόγιο στις περιοχές που έχουν ενταχθεί σε αυτό. Ο έλεγχος τίτλων κατοχυρώνει τον αγοραστή και διασφαλίζει την ομαλή διεκπεραίωση του συμβολαίου αγοραπωλησίας.

Το ισχύον καθεστώς φορολόγησης ακίνητων είναι εξαιρετικά περίπλοκο. Χάριν συντομίας θα περιοριστούμε στη παρουσίαση των πιο συνηθισμένων περιπτώσεων.

Α) Για την αγορά παλαιάς κατοικίας  που δεν έχει μεταβιβαστεί από το 2006 και μετά, ο αγοραστής οφείλει Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων ΦΜΑ 11 %.

Β) Για την αγορά παλαιάς κατοικίας που μεταβιβάζεται για δεύτερη φορά μετά το 2006 ο αγοραστής οφείλει τέλος συναλλαγής  1 %. Και ο πωλητής Φόρο Αυτομάτου Υπερτιμήματος ΦΑΥ.

Γ) Για την αγορά νεόδμητης κατοικίας ο αγοραστής δεν οφείλει ΦΜΑ αλλά ΦΠΑ 19 %.

Σύμφωνα με το νομικό καθεστώς που ισχύει από το 2007 η  φοροαπαλλαγή λόγω αγοράς πρώτης κατοικίας έχει επεκταθεί σε πολλές περιπτώσεις. Από την φορολογία απαλλάσσεται όποιος αγοράζει το πρώτο του ακίνητο (ή το δεύτερο εφόσον το πρώτο δεν καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες) το οποίο μπορεί να έχει μέγεθος μέχρι και 200 τμ. Στην περίπτωση που το ακίνητο είναι νεόδμητο ο αγοραστής απαλλάσσεται και από την καταβολή του ΦΠΑ.  ΠΡΟΣΟΧΗ η απαλλαγή αφορά μόνον την κατοικία και όχι τους βοηθητικούς χώρους. Για χώρους στάθμευσης, αποθήκες, αποκλειστικότητες κήπων κλπ. οφείλετε ΦΜΑ ή ΦΠΑ σε περίπτωση νεόδμητης κατοικίας.

Τι είναι το πόθεν έσχες; Το πόθεν έσχες σημαίνει ότι ο φορολογούμενος πρέπει να δηλώσει στη φορολογική του δήλωση τα χρήματα που πλήρωσε για την αγορά του ακινήτου και να δικαιολογήσει την προέλευσή τους. Σε περίπτωση που το δηλωθέν εισόδημα δεν δικαιολογεί την αγορά, ο φορολογούμενος καλείται να πληρώσει παραπάνω φόρο.  

Πότε δεν ισχύει το πόθεν έσχες: Το πόθεν έσχες δεν ισχύει όταν το ακίνητο αγοράζεται με απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Ο αγοραστής δηλαδή δεν καλείται να δικαιολογήσει από πού βρήκε τα χρήματα για να αγοράσει την πρώτη κατοικία. Ακόμα και στην περίπτωση της αγοράς πρώτης κατοικίας υπάρχουν όμως περιορισμοί.  Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν η κατοικία είναι μεγαλύτερη από 120 τμ διότι σε αυτή την περίπτωση ισχύει το πόθεν έσχες για τα τετραγωνικά μετρά του ακίνητου που υπερβαίνουν το όριο των  120 τμ.  Στα τετραγωνικά προσμετρώνται και τα τετραγωνικά των βοηθητικών χώρων. Το πόθεν έσχες ισχύει όμως μόνο για την αξία των τετραγωνικών που υπερβαίνουν τα  120 τμ. Έτσι σε μια μεζονέτα των 150 τμ το πόθεν έσχες ισχύει μόνο για το τίμημα των 30 τμ που υπερβαίνουν τα 120 τμ.

Κατά τη σύναψη του συμβολαίου αγοραπωλησίας ενώπιον συμβολαιογράφου οι αντισυμβαλλόμενοι πρέπει να έχουν μαζί τους τα εξής έγγραφα / πιστοποιητικά

O αγοραστής πρέπει να έχει μαζί του:

• Την αστυνομική του ταυτότητα.
• Την βεβαίωση της εφορίας ότι έχει εξοφληθεί ο φόρος που οφείλεται για το συγκεκριμένο ακίνητο.
• Σε περίπτωση που ο αγοραστής αγοράζει το ακίνητο ως πρώτη κατοικία πρέπει επίσης να έχει μαζί του και το αντίστοιχο πιστοποιητικό φοροαπαλλαγής που εκδίδει η εφορία.

Ο πωλητής πρέπει να έχει μαζί του:

• Φορολογική ενημερότητα.
• Πιστοποιητικό περί μη οφειλής φόρου κληρονομίας, ή γονικής παροχής ή δωρεάς. Επίσης αν το ακίνητο έχει κτιστεί από το 1983 και μετά απαιτείται και η άδεια οικοδομής.
• Στα νεόδμητα ακίνητα βεβαίωση από το Ι.Κ.Α. της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο από την οποία να προκύπτει ότι έχουν πληρωθεί οι ασφαλιστικές εισφορές.
• Πιστοποιητικό περί μη οφειλής τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ)
• Αν το ακίνητο βρίσκεται σε κτηματογραφημένη περιοχή απαιτείται κτη-ματογραφικό απόσπασμα από το κτηματολόγιο.

Πέρα από την εφορία πρέπει να προστεθούν στην αγορά ακινήτου και τα έξοδα για:

Μεσίτη 2 %, Συμβολαιογράφο 1,2 %, Δικηγόρο 1 %, Υποθηκοφυλακείο 0,475 %.

Ημιυπαίθριοι, Θέσεις Στάθμευσης, Play Room κλπ. Το ισχύον νομικό καθεστώς και η έλλειψη ουσιαστικού έλεγχου από τις πολεοδομίες, έχει οδηγήσει από τα μέσα τις δεκαετίας του 80 σε πληθώρα πολεοδομικών παραβάσεων οι όποιες βαρύνουν μετά την αγορά του ακίνητου τον νέο αγοραστή. Η νομιμοποίηση των περισσότερων παραβάσεων είναι συνήθως ή πολύ περιπλοκή ή παντελώς ανέφικτη. Ως εκ τούτου είναι προτιμότερο και ευκολότερο σε αυτές  τις περιπτώσεις να εντοπιστούν όλες οι παρανομίες και να συνεκτιμηθούν στην διαπραγμάτευση και διαμόρφωση της τιμής του ακίνητου. Βασική προϋπόθεση είναι και σε αυτή τη περίπτωση ο ενδελεχής νομικός και πολεοδομικός έλεγχος από ειδικευμένους δικηγόρους και πολιτικούς μηχανικούς.

Αθανασιάδης-Αναγνωστόπουλος-Γκενεράλης

Δικηγορική Εταιρεία

Χρήστου Λαδά 1

10561 Αθήνα

Τηλ. 210 3239800

ΦΑΞ. 210 3239801

www.apgp.eu

www.rechtsanwalt-athen.com