Die Korrektur erster Eintragungen im neu entstehenden griechischen Grundbuch

Jede dingliche Rechtsänderung an Grundstücksrechten in Griechenland erfordert zu ihrer Wirksamkeit, die Umschreibung des jeweiligen Titels im zuständigen Katasteramt, dem sog. Hypothekophylakio. Beispielsweise sieht das griechische Sachenrecht, gem. Art. 1033 grBGB vor, dass sich die Eigentumsübertragung eines Grundstücks nicht bereits mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages vollzieht, sondern erst mit dessen Umschreibung in das örtlich zuständige Katasteramt. Diese Umschreibungen sollen in Zukunft vom, sich derzeit in der Entstehungsphase befindlichen, nationalen Grundbuch wahrgenommen werden. In dieser Entstehungsphase müssen die Berechtigten, die Ihnen zustehenden Rechte anmelden, anderenfalls drohen Rechtsverluste, bis hin zum endgültigen Eigentumsverlust.

 

I. Die Katasterämter

 

Bislang nehmen in Griechenland die Katasterämter, als staatliche Behörden, die Aufgabe wahr, die Anträge auf Umschreibung der Eigentumstitel, der dinglichen Belastungen, der gerichtlichen Entscheidungen, sowie jeglicher Rechtsakte, die die rechtliche Position eines Grundstücks betreffen, entgegen zunehmen, diese Rechtsakte umzuschreiben und sie dann aufzubewahren. Die in den Katasterämtern umgeschriebenen Rechtsakte werden, je nach Art des Rechtsakts, nach laufender Nummer in die dafür vorgesehenen Bücher aufgenommen. Zusätzlich werden sie in einem alphabetischen, nach Personen sortierten Register im sog. Realfolium der jeweiligen Person eingetragen. Dadurch wird die Auffindung jeglicher Grundstückrechte, die einer Person innerhalb des Zuständigkeitsbereichs eines bestimmten Katasteramtes zustehen, möglich. Eine Auflistung nach Parzellen oder Grundstücken besteht allerdings nicht. Es besteht auch kein öffentlicher Glaube an die Richtigkeit des Katasteramtes, da die ungeprüft übernommen werden. Es ist daher, insbesondere vor einem Grundstückskauf, dringend anzuraten die rechtliche Situation der Immobilie von einem Rechtsanwalt detailliert überprüfen zu lassen.

 

II. Das nationale Grundbuch

 

Dieses System der dinglichen Rechtsänderungen an Grundstücken, das sich auf die Umschreibungen in den Katasterämter stützt, wird, wie bereits eingangs erwähnt, derzeit durch die Entstehung eines einheitlichen nationalen Grundbuchs grundlegend reformiert. Das neu Grundbuch und die Grundbuchämter sollen nun an die Stelle der Katasterämter treten und ihre Aufgaben übernehmen.

 

Nach der Legaldefinition des entsprechenden Gesetzes¹stellt das nationale Grundbuch ein auf grundstücksbezogener Basis organisiertes System rechtlicher, technischer und anderer zusätzlicher Informationen für alle Immobilien innerhalb des griechischen Hoheitsgebiets dar.

 

Zu dessen Vorzügen im Vergleich zum bisherigen Systems, gehört, abgesehen von der Tatsache, dass nun in Griechenland erstmalig ein automatisiertes Verzeichnis aller Grundstücke zur Verfügung stehen wird und der erleichterten Möglichkeit der Kenntniserlangung der zur Verfügung gestellten Informationen, insbesondere die erhöhte Rechtssicherheit. Diese wird durch die staatliche Übernahme der Gewähr für die Richtigkeit der Eintragungen gewährt und geht mit einer Richtigkeitsvermutung der Eintragungen einher. In Erweiterung dessen entsteht auch ein öffentlicher Glaube an die Richtigkeit des nationalen Grundbuchs.

 

III. Die Grundbucherfassung

 

Gerade weil es bisher kein vollständiges Verzeichnis der Grundstücke und der Ihnen zuzuordnenden Rechte in Griechenland gibt, muss die Grundstücksrechtliche Situation für die Entstehung des neuen nationalen Grundbuches neu erfasst werden. Das Verfahren, in dem gebietsweise die Katasterämter durch die Grundbuchämter ersetzt werden, läuft in groben Zügen wie nachfolgend beschrieben ab.

 

Nachdem ein Gebiet als zur Grundbucherfassung freigegeben erklärt wird, werden diejenigen Personen, denen Rechte an Grundstücken innerhalb dieses Gebiets zustehen, aufgefordert diese anzumelden. Anhand dieser Daten werden dann Grundbuchtabellen erstellt und deren Inhalt wird wiederum in einem weiteren Verfahrensschritt und nach der entsprechenden Prüfung, in das Grundbuch übernommen, als sog. erste Eintragungen².

 

Ziel des oben beschriebenen Verfahrens der Grundbucherfassung ist es, den bestehenden Zustand der Rechte an Grundstücken auf Grund der eingereichten Erklärungen und der anderweitig gewonnenen Informationen wiederzugeben. Eine Entscheidung über die eigentumsrechtliche Situation soll dabei jedoch nicht getroffen werden. Diese Aufgabe wird den Zivilgerichten überlassen.³

 

IV. Die ersten Eintragungen

 

Die ersten Eintragungen sind als staatliche Rechtsakte mit feststellendem Charakter einzuordnen⁴. In Fällen fehlerhafter erster Eintragungen können für den tatsächlich Berechtigten Nachteile entstehen⁵. Daher steht jedermann, der ein rechtliches Interesse daran hat auch die Möglichkeit zu, mit der Behauptung, der tatsächliche rechtliche Zustand der Immobilie sei ein anderer, als der von der ersten Eintragung wiedergegebene, vorzugehen⁶. Die Möglichkeit gegen die ersten Eintragungen vorzugehen besteht allerdings nur für einen Zeitraum von acht Jahren (zehn Jahre für Personen, die keinen Wohnsitz im Inland haben⁷), danach besteht eine unwiderlegbare Vermutung zu Gunsten der als Berechtigter eingetragenen Person in Bezug auf die Rechte der ersten Eintragung⁸. Diese Ausschlussfrist beginnt mit der Veröffentlichung der Entscheidung im Regierungsanzeiger, die den Beginn des Grundbuches für ein bestimmtes Gebiet erklärt⁹. (Dies geschah für einige Gebiete bereits im Jahr 2003).

 

V. Typische Fehler und ihre Berichtigung

 

Die Wahl des Berichtigungsverfahrens bestimmt sich nach der Art des Fehlers der ersten Eintragung. Im wesentlichen muss zwischen dem einfacheren und zügigeren Verwaltungsverfahren vor dem Leiter des jeweiligen Grundbuchbüros und dem i.d.R. langwierigen und aufwendigen gerichtlichen Berichtigungsverfahrens entschieden werden.

 

1. Das außergerichtliche Verfahren vor dem Leiter des GB-Büros

 

Die Möglichkeit der Berichtigung der ersten Eintragung im Verwaltungsverfahren besteht nur bei offensichtlichen Fehlern, sofern sich der Fehler aus dem eingetragenen Rechtsakt und den Begleitdokumenten ergibt und keine Rechte Dritter verletzt werden¹⁰. Dazu gehören insbesondere Fehler in Bezug auf die

• - Personalien des Berechtigten

• - Art der eingetragenen Berechtigung und des Erwerbstitels

• - Individualisierung des Erwerbstitels

• - Übertragung der Daten aus den Grundbuchtabellen

• - Vermessungsdaten

• - Nichteintragung von Miteigentümern

 

Gegen die negative Entscheidung oder die Untätigkeit des Leiters des GB-Büros kann vom Antragsteller gerichtlicher Rechtsschutz begehrt werden.

 

2. Gerichtliche Berichtigung

 

Sind Rechte Dritter verletzt oder die Fehler nicht offensichtlich, ist ein gerichtliches Verfahren zur Korrektur der ersten Eintragungen durchzuführen.

 

1. Klage gegen die als Berechtigter eingetragene Person

 

In den Fällen, in welchen durch erste Eintragungen Rechte an, vom Grundbuch erfassten, Grundstücken durch eine Eintragung streitig gemacht werden, steht demjenigen der ein rechtliches Interesse hat die Klage gegen die als Berechtigter eingetragene Person zu. Es handelt sich hierbei um eine Feststellungsklage (u.U. i.V.m. einer Herausgabeklage) mit dem Inhalt das Recht des Klägers an dem Grundstück festzustellen und die Eintragung zu seinen Gunsten zu Berichtigen¹¹. Zuständig sind die Zivilgerichte, da es sich um Streitigkeiten über die eigentumsrechtliche Situation von Grundstücken handelt¹². Als Voraussetzung der Verhandlung der Klage wird die Zustellung an den Leiter des zuständigen Grundbuchbüros und das entsprechende Grundbuchblatt verlangt.

 

2. Berichtigung der ersten Eintragungen mit unbekanntem Eigentümer

 

In den Fällen in denen keine Person Rechte für ein bestimmtes Grundstück angemeldet hat, wird dieses als solches „unbekannten Eigentümers“ geführt. Sobald die ersten Eintragungen, mit Ablauf der o.g. Frist, endgültige werden gelten diese Grundstücke als im Eigentum der Hellenischen Republik stehend¹³.

Bis dahin kann die versäumte Anmeldung der Rechte fallabhängig auf verschiedenem Wege erfolgen:

1. durch außergerichtliche Berichtigung, wenn Miteigentümer nicht eingetragen wurden, obwohl der entsprechende gemeinsame Titel durch einen anderen Mit berechtigten eingereicht worden ist

2. durch gerichtliche Entscheidung im Wege des Verfahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit

3. durch Klage im ordentlichen Verfahren, wie im vorherigen Absatz beschrieben, gegen die Hellenische Republik.

 

3. Erbrechtliche Besonderheiten

 

Besondere Schwierigkeiten bereiten Fallkonstellationen mit erbrechtlichem Bezug. In diesem Zusammenhang taucht häufig das Problem auf, dass der Erblasser es versäumt hat seine Rechte anzumelden, so dass das zu vererbenden Grundstück im Grundbuchblatt, als „unbekannten Eigentümers“ geführt wird. Die Erben, können nun weder eine notarielle Erbschaftsannahme umschreiben lassen, da sich diese auf die Grundbucheintragung des Erblassers stützen müsste, noch können sie sich auf einen eigenen im Katasteramt umgeschriebenen Titel berufen um die Berichtigung der ersten Eintragung zu verlangen.

 

Der zu gehende Lösungsweg hängt vom Todeszeitpunkt des Erblassers in Relation zum Zeitpunkt des Tätigkeitsbeginns des entsprechenden Grundbuchbüros ab.

Ist der Erblasser nachdem Tätigkeitsbeginn verstorben, ist von den Erben ein Antrag im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu stellen, in dem die Berichtigung der ersten Eintragung dergestalt Beantragt wird, dass der Erblasser als Berechtigter eingetragen wird. In einem zweiten Schritt wird dann die darauf gestützte notarielle Erbschaftsannahmeerklärung als weitere Eintragung in das entsprechenden Grundbuchblatt eingetragen.

Ist der Erblasser hingegen vor der Tätigkeitsaufnahme des Grundbuchbüros verstorben ist eine Erbschaftsannahmeerklärung unter Verwendung des vorliegenden Grundbuchauszuges vorzunehmen. Dann ist im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit der Antrag auf Berichtigung zu stellen und dieser gemeinsam mit der Erbschaftsannahmeerklärung in das entsprechende Grundbuchblatt einzutragen. Hierbei handelt es sich um eine vorläufige Eintragung, die unter der Bedingung des positiven Ausgangs des FGG Verfahrens für den Antragsteller steht. Die Eintragung wird endgültig ab dem Zeitpunkt der unanfechtbarkeit der gerichtlichen Entscheidung.

 

Diese differenzierte Behandlung rechtfertigt sich dadurch, dass sich der Rechtsübergang auf die Erben nach griechischem Recht im Zeitpunkt des Todes vollzieht und nicht erst mit der Abgabe der Erbschaftsannahmeerklärung. Würde demnach die Eintragung eines bei Beginn bereits verstorbenen vorgenommen werden, hätte dies die Eintragung einer nicht existenten Person zur Folge.

 

Zusammenfassend

 

Das Nationale Grundbuch bringt eine erhebliche Verbesserung in allen damit in Verbindung stehenden Bereichen. In der Entstehungsphase in der wir uns derzeit befinden, sollte jedoch ein jeder Berechtigter sein besonderes Augenmerk darauf richten jeglichen Rechtsverlust abzuwenden.